Służebność przesyłu – jakie odszkodowanie?

  • Kto może ubiegać się o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu przez przedsiębiorstwo państwowe?
  • Jak sprawdzić czy została ustanowiona służebność przesyłu?
  • Co zrobić, aby uzyskać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z służebności przesyłu?
  • Przeciwko komu należy wytoczyć powództwo?
  • Za jaki okres mogę otrzymać wynagrodzenie?
  • W jakiej wysokości mam szanse otrzymać wynagrodzenie?

Na te i inne pytania odpowiadam tutaj.

Koniec użytkowania wieczystego – wysokość opłat przekształceniowych – cel ustawy, a rzeczywistość

Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształci się automatycznie w prawo własności tych gruntów. Stanie się tak na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Jakie grunty podlegają przekształceniu?

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

  1. mieszkalnymi jednorodzinnymi,
  2. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne,
  3. o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Kto skorzysta?

Beneficjentem przekształcenia z dniem 1 stycznia 2019 r. staną się użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych budynkami jednorodzinnymi i wielorodzinnymi, a zatem nie tylko osoby fizyczne będące właścicielami domów jednorodzinnych i lokali w domach wielorodzinnych, ale również – niejako przy okazji – podmioty takie jak spółdzielnie mieszkaniowe, spółki Skarbu Państwa, przedsiębiorcy.

Jak zmienić wpis w księdze wieczystej?

Podstawą do ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydane odpowiednio przez:

  • wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego,
  • lub starostę powiatu wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa.

Jak uzyskać zaświadczenie?

Zaświadczenie może zostać uzyskane:

  • na wniosek – w przeciągu 4 miesięcy od dnia jego złożenia;
  • automatycznie – w ciągu roku od dnia przekształcenia, tj. do dnia 1 stycznia 2020 r.
  • na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu – w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku

W zaświadczeniu potwierdzony zostanie fakt przekształcenia oraz znajdzie się informacja o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, jej wysokości i okresie wnoszenia, a także możliwości wniesienia jednorazowej opłaty.

Czy opłatę przekształceniową można zapłacić jednorazowo?

Zgodnie z art. 7 ust. 7 ustawy użytkownik wieczysty w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty. Wysokość opłaty jednorazowej odpowiadać będzie iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu pozostałego (20 lat).

Czy są bonifikaty przy jednorazowej opłacie, a jeśli tak to jakie i dla kogo?

Przy skorzystaniu z opcji jednorazowej opłaty przekształceniowej w przypadku gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości:
– 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
– 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
– 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
– 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
– 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
– 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego, właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od tej opłaty na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku. Przykładowy wykaz bonifikat znajduje się poniżej.

Gdańsk – 95%
Poznań – 95% (projekt uchwały)
Warszawa – 98-10%
Kraków – 60-10%
Łódź – 60-10%
Lublin – 60-10%
Olsztyn – 60-10%
Białystok– 60-10%
Rzeszów – 60-10%
Bydgoszcz- 60-10%
Wrocław – 60-10% (projekt uchwały)
Kielce – 50-10%
Katowice – brak
Zielona Góra – brak
Gorzów Wielkopolski – brak
Szczecin – brak
Opole –brak 
Toruń – brak
źródło: Muratorplus

Warto dodać, że użytkownicy wieczyści z niskimi dochodami będą mogli korzystać z 50% bonifikaty w opłacie przekształceniowej, jeśli miesięczny dochód na członka gospodarstwa domowego nie przekracza połowy „przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona”.

To ile w końcu wyniesie opłata?

Właściwy organ poinformuje użytkownika na piśmie o wysokości opłaty jednorazowej, w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia. Jeżeli użytkownik nie zgodzi się z wysokością opłaty jednorazowej, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia informacji, wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej w drodze decyzji.

Czy można złoży wniosek wcześniej?

Wnioski o wydanie zaświadczenia złożone przed dniem 1 stycznia 2019 r. będą bezprzedmiotowe, bowiem nie będzie jeszcze istniała podstawa do wydania zaświadczeń. O przekształceniu decyduje stan faktyczny na nieruchomości istniejący w dniu 1 stycznia 2019 r. Dlatego też wydanie zaświadczenia przed tą datą jest niemożliwe i w takim wypadku zostanie wydane postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia.

Czy wysokość opłaty może ulec zmianie, czy zostanie uregulowana na stałe?

Niestety, wysokość opłaty będzie waloryzowana, nie częściej jednak niż co 3 lata o GUS-owski wskaźnik zmian cen nieruchomości (ewentualnie wskaźnik inflacji), który publikowany jest w formie obwieszczenia prezesa GUS w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Waloryzacji będzie dokonywał organ właściwy do wydania decyzji o przekształceniu, czyli w przypadku gruntów państwowych – starosta, zaś samorządowych – odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa.

Czy sprzedaż lub darowizna lokalu przed zakończeniem 20-letniego okresu uiszczania opłaty przekształceniowej zwolni z obowiązku uiszczania opłaty?

Jedynie zbywca zostanie zwolniony, obowiązek dokonywania pozostałych do uiszczenia opłat przejdzie na nabywcę lokalu.

Co zmieni się w księdze wieczystej lokalu?

Od dnia ustanowienia wysokości opłaty w dziale III księgi wieczystej nastąpi wpis roszczenia Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego o opłatę. Dopiero wniesienie wszystkich opłat albo dokonanie opłaty jednorazowej spowoduje wydanie z urzędu, przez właściwy organ, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat albo opłaty jednorazowej, zaświadczenia o ich wniesieniu, które trzeba będzie załączyć do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę.

Skoro to takie proste, to w czym problem?

Ano, w aktualizacji wysokości opłaty… Zgodnie z ustawą użytkownicy wieczyści rokrocznie będą płacić opłatę przekształceniową, której wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 r.

Opłatę tę, jak napisałam powyżej, będzie można także uregulować jednorazowo. Opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do dnia 29 lutego 2020 r.

Jako, że chodzi o opłatę, która obowiązywać będzie dokładnie w dniu 1 stycznia 2019 r. włodarze miast w ostatnich miesiącach zaczęli wypowiadać dotychczasowe opłaty roczne z tytułu użytkowania nieruchomości użytkownikom wieczystym i …. podwyższać ich wysokość! Jeśli nie zdążą na czas postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat (wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia), toczyć się będą nadal po tym dniu, na podstawie przepisów dotychczasowych.

Samorządy będą mogły wszczynać aktualizacje opłat również po 1 stycznia 2019 r. w odniesieniu do tych gruntów, które będą podlegały tzw. przekształceniu opóźnionemu, np. gruntów będących w trakcie zabudowy.

Jak i gdzie się odwołać?

Od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste można się  odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w ciągu 30 dni od daty doręczenie wypowiedzenia, poprzez złożenie wniosku o ustalenie, że podwyższenie jest bezzasadne lub niezasadne w kwestionowanej wysokości.

Kto nie musi się obawiać podwyżki?

Podwyżki nie muszą się obawiać tylko ci, którzy dostali ją w ciągu ostatnich 3 lat. Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualizowania opłat nie może być dokonywane częściej niż raz na 3 lata:

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Zgodnie z ust. 2 i 2a tegoż artykułu:
Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
2a. W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Ekspresowa nowelizacja z 6 grudnia 2018 r.

Ustawa ta zostanie w najbliższych dniach znowelizowana ustawą z dnia 6 grudnia 2018 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jak wynika z wymiany korespondencji międzyresortowej projektowi nowelizacji został nadany priorytet i jest procedowany w trybie obiegowym. 7 grudnia ustawa została przekazana Prezydentowi i Marszałkowi Senatu i wejdzie w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia.

Przepisy noweli umożliwiają spółdzielniom mieszkaniowym i przedsiębiorcom wybór systemu płatności za przekształcenie między:

  • zasadą 20 opłat i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis,
  • zasadą opartą o płatność długoterminową przez okres 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty wynosi 1 % albo przez okres 50 lub 33 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty wynosi 2% -3 %.

Dotychczasowy użytkownik wieczysty gruntu będący przedsiębiorcą będzie mógł w terminie do dnia 31 marca 2019 r. złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia w jednej ze wskazanych wyżej form.

Co z inwestycjami w trakcie budowy?

Dla inwestycji mieszkaniowych nie oddanych do użytkowania przed dniem 1 stycznia 2019 r., w których procesy sprzedaży mieszkań zostały rozpoczęte, ale nie zostały ukończone przed dniem 1 stycznia 2019 r., a także dla inwestycji, które będą oddane do użytkowania po dniu 1 stycznia 2019 r., zaproponowano przesunięcie momentu przekształcenia użytkowania wieczystego na dzień przeniesienia własności ostatniego lokalu mieszkalnego w budynku, tak aby beneficjentamiprzekształcenia stały się osoby, które zamieszkują w budynku.

Co z dotychczasowymi postępowaniami?

W myśl art. 26 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – postępowania w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe – wszczęte na podstawie dotychczasowej ustawy tj. ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83 ze zm.) i niezakończone decyzją ostateczną do dnia 31 grudnia 2018 r., umarza się, jeżeli użytkownik wieczysty lub współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, nie złożą do dnia 31 marca 2019 r. organowi, o którym mowa w tej ustawie, oświadczenia o prowadzeniu dalszego postępowania na podstawie dotychczasowej ustawy, tj. ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Z powyższego wynika zatem, iż jeżeli współużytkownicy wieczyści danej nieruchomości chcą kontynuować postępowanie prowadzone w trybie tzw. „starej” ustawy z 2005 r., powinni w terminie do dnia 31.03.2019 r. złożyć oświadczenie w tym zakresie do organu, który prowadzi to postępowanie.